Plan działania

Jednak, aby zapewnić długotrwałe, energooszczędne i sprawne funkcjonowanie budynku niezbędna jest ciągła, właściwie przeprowadzana eksploatacja i konserwacja instalacji technicznych. Aby sprostać tym wymaganiom, stworzony został Plan Działania przedstawiający środki oszczędności energii, jakie zostaną wdrożone, celem spełnienia kryterium efektywności energetycznej budynku w trakcie jego eksploatacji. Plan, oprócz konkretnych działań, obejmuje również zobowiązania do przyjęcia ogólnych zasad właściwego zarządzania energią. Wskazane zostały narzędzia, które sprawią, że efektywność energetyczna będzie priorytetem w zakresie zarządzania na każdym etapie cyklu życia budynku i jego systemów.

Poniższy Plan Działania obejmuje zagadnienia związane z elementami polityki proekologicznej, eksploatacją i konserwacją instalacji technicznych budynku oraz planem pomiarów i weryfikacji przyczyniających się do optymalizacji zużycia energii i zapewnienia wysokiej jakości środowiska wewnętrznego w budynku. Podkreślony jest również wpływ sposobu użytkowania instalacji technicznych przez personel budynku na końcowe zużycie energii i konieczność uświadomienia użytkowników. Dodatkowo opisano szereg działań zapewniających optymalne środowisko dla użytkownika budynku. Przyjęte parametry środowiska wewnętrznego mają bowiem bezpośredni wpływ na zdrowie, wydajność i komfort użytkowników. Utrzymanie wysokich standardów wewnątrz budynków pozwala zatem na uzyskanie wyższej efektywności pracy czy wypoczynku, co choćby poprzez zmniejszenie absencji może stanowić wymierne korzyści dla pracodawcy, właściciela budynku, a w konsekwencji także dla całego społeczeństwa.

Zagwarantowane będzie bezpieczeństwo techniczne poprzez utrzymanie w ruchu oraz sprawne i bezpieczne funkcjonowanie instalacji technicznych zgodnie z zadanymi parametrami i przepisami. Stałe monitorowanie stanu urządzeń oraz okresowe przeglądy mogą przyczynić się do przedłużenia żywotności urządzeń, a wdrożony w ten sposób prewencyjny system zapobiegania awariom pozwoli na optymalizację zużycia energii, redukcję kosztów obsługi budynku oraz eliminację nieprzewidzianych zdarzeń.

Proces utrzymania i konserwacji instalacji w budynku będzie w pełni udokumentowany. Dane i informacje dotyczące wszystkich awarii i zdarzeń serwisowych, w tym ze szczegółowymi opisami, będą gromadzone.

Dbając o jak najdokładniejsze wyniki przeprowadzanych pomiarów i spełnienie wymogów prawnych, urządzenia tego wymagające poddawane będą okresowym legalizacjom i kalibracjom.

Stosowane będą urządzenia o wysokiej jakości i żywotności, a eksploatacja i konserwacja przeprowadzane będą według zasad poszanowania energii oraz dbałości o komfort użytkowników. Okresowo wykonywane będzie czyszczenie kanałów wentylacyjnych i filtrów zapobiegające gromadzeniu się kurzu i drobnoustrojów oraz nadmiernemu zwiększeniu oporów przepływu powietrza, a tym samym wzrostowi zużycia energii potrzebnej na transport powietrza do pomieszczeń.

Wdrożony został system zgłaszania poprawek i usterek przez pracowników, działający 24 godziny na dobę przez 7 dni w tygodniu. W tym celu wykorzystane zostało specjalistyczne oprogramowanie do wspomagania obsługi technicznej oraz świadczenia usług „help desk”.

Pełna eksploatacja daje gwarancję sprawności instalacji w długim okresie czasu, szybkiej interwencji w przypadku ewentualnej awarii oraz możliwość rozplanowania stałych kosztów w dłuższym horyzoncie czasowym. Wdrożona została również zasada uzgadniania wszystkich większych zmian w strukturze i systemach budynku w kontekście wpływu na zużycie energii.

W jego ramach zapewniona została niezbędna infrastruktura umożliwiająca stały pomiar zużycia energii w budynku w danym okresie czasu. Instalacje techniczne budynku są sterowane i monitorowane przez System Zarządzania Budynkiem BMS (Building Management System) zapewniający jednoczesne raportowanie o stanie technicznym instalacji. W ten sposób zagwarantowany jest łatwy i szybki dostęp do informacji o aktualnym i przeszłym stanie budynku poprzez logiczny system archiwizowania danych. Dodatkowo, gromadzone i archiwizowane są faktury za energię oraz wdrożony został elektroniczny system obiegu dokumentów.

Zebrane dane służą do badania efektywności energetycznej budynku i jego instalacji, porównując przewidywane zużycie energii z rzeczywistym. Tworzone będą roczne raporty interpretujące wyniki przeprowadzonych pomiarów i wskazujące najważniejsze elementy zużywające energię. Analizy te umożliwią optymalizację zużycia energii w kolejnych latach.

Dalszą optymalizację, oprócz standardowych pomiarów zużycia energii elektrycznej, wody itp. umożliwią przeprowadzane pomiary kontrolne głównych strumieni powietrza w instalacji wentylacji higienicznej, umożliwiające utrzymanie wymaganych ilości świeżego powietrza dostarczanego do poszczególnych pomieszczeń budynku.

• Symulacja komputerowa przy wykorzystaniu oprogramowania opartego na metodyce godzinowej symulacji budynku – Design Builder
• Analiza wykonana w oparciu o metodykę opracowania świadectwa charakterystyki energetycznej w Polsce.

Zagwarantowana jest optymalna praca systemów zapewniająca jednocześnie odpowiednie warunki pracy. Zredukowane zostało ryzyko zużywania nadmiernej ilości energii spowodowanej, np. zbyt intensywnym ogrzewaniem bądź chłodzeniem wnętrz budynków.

Aby ograniczyć ich ilość, została wprowadzona polityka gospodarki odpadami w ramach, której wyznaczone zostały ogólnodostępne obszary przeznaczone do segregacji odpadów nadających się do recyklingu, takich jak papier, plastik, szkło i baterie. W ten sposób będzie można zredukować ilość odpadów wywożonych na wysypiska.

Farby, wykładziny i inne materiały wykorzystywane do drobnych remontów powinny zawierać minimalną liczbę lotnych związków organicznych (VOC), formaldehydu oraz nie zawierać substancji rakotwórczych i uczulających substancji lotnych.

Częstotliwość zabiegów konserwacyjnych zależy m.in. zaistniałych awarii i związanych z nimi problemami eksploatacyjnymi, a także od tego, czy wcześniejsze czynności konserwacyjne były przeprowadzane prawidłowo i z należytą dokładnością.

System wentylacji zapewnia odpowiedni poziom filtracji powietrza, dzięki zastosowaniu na kalane nawiewnym filtrów o klasie co najmniej F6. Aby poziom czystości powietrza dostarczanego do budynku był cały czas  na wysokim poziomie, zainstalowane filtry należy wymieniać zgodnie z zaleceniami producenta, minimum raz w roku lub natychmiast po stwierdzeniu ich niewłaściwego stanu. Dodatkowo system wentylacyjny i klimatyzacyjny należy czyścić mechanicznie. Systemy te powinny zostać oczyszczone z pyłów i substancji szkodliwych dla zdrowia m.in. bakterii i grzybów, które mogą być przyczyną alergii i chorób układu oddechowego.

Nieprawidłowo działający system wentylacji i klimatyzacji może przyczyniać się do pogorszenia jakości powietrza w obiekcie. Osoby tam przebywające mogą skarżyć się na zmęczenie, duszności, obniżenie koncentracji czy alergie i choroby układu oddechowego. Wszelkie zabiegi konserwacyjne powinny być wykonywane przez specjalistyczną firmę.

W budynku .big, system wentylacyjny zapewnia odpowiedni poziom filtracji powietrza, dzięki zastosowaniu filtrów na kalane nawiewnym o klasie F7.

Kontrolę urządzeń należy wykonywać regularnie, a wszelkie nieprawidłowości i awarie należy natychmiast usuwać.

Instalacje powinny być serwisowane przez specjalistyczne firmy. W wodzie ciepłej pochodzącej z sieci wodociągowej oraz urządzeniach regulujących wilgotność może występować bakteria z rodzaju Legionella powodująca chorobę legionistów. Niewłaściwie działające instalacje kuchenne mogą przyczyniać się do chorób układu pokarmowego.

Dodatkowo, wykorzystany został system zabezpieczenia przed niekontrolowanymi wyciekami wody z instalacji w toaletach poprzez użycie czujek ruchu sprzężonych z elektrozaworami.

Właściwa kontrola i nadzór wykonywanych prac przez firmy specjalistyczne zapewnią właściwe wykonanie usług, a co za tym idzie zapewnienie odpowiednich parametrów  środowiska wewnętrznego.

Dodatkowo należy regularnie monitorować stan techniczny budynku. Budynek powinien zostać poddawany okresowej kontroli i przeglądowi zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U.Nr. 89, poz.414) oraz Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.Nr. 75, poz.690). Kontrole i przeglądy powinny dotyczyć zarówno przegród budowlanych, przewodów kominowych, jak również innych instalacji wewnętrznych.

Dlatego bardzo istotne jest uświadomienie personelu i przekazanie mu niezbędnej wiedzy dotyczącej poszczególnych składowych systemu oraz ich prawidłowej obsługi przyczyniającej się do minimalizacji zużywanej energii. Biorąc ten fakt pod uwagę, przygotowane zostały ogólnodostępne informacje dla pracowników budynku przedstawiające prawidłową, energooszczędną obsługę systemów w miejscu pracy. Ponadto, stworzony został portal internetowy – strona budynku gdzie umieszczone są informacje na temat środków oszczędności energii jak również systemów HVAC zainstalowanych w budynku oraz sposobu ich regulacji w celu zapewnienia jak najwyższego komfortu użytkowania budynku.